Jornais

 Aqui uma relação de jornais de diversas partes do mundo. 

Avaliando o hotel de Trump

No livro Casa Branca, Inc: Como Donald Trump transformou a presidência em um negócio, de Dan Alexander (um extrato via aqui) um exemplo de uso de múltiplo 

Basicamente os métodos de avaliação podem ser divididos em dois tipos. A primeira categoria inclui todos aqueles baseados na estimativa de um fluxo de caixa projetado do negócio, descontado por uma taxa que reflita o custo de oportunidade do capital. Este é o método mais recomendado pela literatura, por diversas razões. Um outro grupo abrange a avaliação baseada em um múltiplo. A partir de transações passadas, o analista utiliza uma informação relevante, como a receita ou uma medida física, para determinar o valor do negócio, usando um múltiplo para chegar ao resultado final. Este é o método mais usado. 

Um problema do uso do múltiplo é que o parâmetro usado pode variar de analista para analista e entre os setores analisados. É comum, por exemplo, usar a receita para alguns comércios varejistas, mudando somente o múltiplo usado. Mas para outro setor, clientes pode ser mais usual. 

Voltando ao livro de Alexander, o autor discute a avaliação de duas propriedades imobiliárias de Donald Trump, especificamente dois hotéis do presidente dos Estados Unidos. E no caso narrado por Alexander, a presença de Trump e seu nome nos negócios pode ser um problema. O texto analisa do Trump National Doral, em Miami, e o Trump International Hotel, em Washington.

O primeiro, Doral, é um resort localizado em Miami, com diária de mais de mil reais, chegou a hospedar um famoso torneio de golfe nas suas dependências. A presença do evento esportivo traz um grande número de clientes para o resort. Entretanto, o polêmico presidente afastou o torneio já em 2016, quando a organização do evento transferiu o mesmo para o México. O motivo foi o fato de que o nome Trump afasta patrocinadores que poderiam investir no torneio. A transferência fez com que o resort perdesse uma grande receita. Um operador de resort, citado por Alexander, chegou a dizer que a mudança do evento matou Doral. Mas não é somente isto; outros eventos que eram realizados na propriedade foram cancelados por conta da associação com o nome Trump. Segundo o autor, a marca Trump deixou de ser um ativo e passou a ser um risco. 

Somente entre 2015 e 2016 ocorreu uma redução na receita de 5%. Uma estimativa citada fala em 100 mil diárias perdidas após a eleição de Trump. Com 643 quartos, isto significa 155 dias de lotação (cem mil por 643 quartos) ou mais de cinco meses de ocupação. Em 2017 nova queda na receita. Como afirma Alexander, “um resort que se orgulha do serviço excepcional, cortar cursos não é fácil”; em outras palavras, a queda na receita provocou uma redução mais que proporcional no lucro. Isto é alavancagem operacional. Com efeito, segundo os dados de Alexander, os lucro reduziram em 66%. Em 2018 a receita foi de 76 milhões de dólares; no ano seguinte, de 77 milhões. Em alguns momentos, a ocupação do resort é de 15%, um valor muito baixo. Um ex-empregado chegou a dizer: “acho que tiveram o azar de seu proprietário se tornar presidente”. 

A outra propriedade é o Trump International Hotel, localizado na capital, com diárias acima de dois mil reais. O prédio onde está localizado o hotel foi dos Correios e construído em 1800. Em 2011, o governo federal licitou o prédio e a família Trump venceu o leilão. A família gastou muito dinheiro no prédio para fazer a conversão em hotel. Os números do hotel não são divulgados, mas a estimativa é que a receita do hotel, localizado na Avenida Pensilvânia, é algo em torno de 50 milhões de dólares por ano. O autor estimou a margem de lucro do hotel, baseado em uma série de inferências, em 11%. Um valor reduzido para o setor. 

O processo de avaliação começa com a decisão da Trump Organization em vender o hotel de Washington. A estimativa do vendedor seria uma receita de 68 milhões em 2020, com lucro de 6 milhões (lucro operacional antes de juros, impostos, depreciação e amortização, LAJIDA. Provavelmente o hotel está no prejuízo, já que possui uma dívida que deve levar boa parte do LAJIDA. Ou seja, o hotel de Washington dá prejuízo ao presidente Trump, o que é irônico, já que o presidente pretende ter uma imagem de gestor eficiente. 

Entre os interessantes pela compra, um investidor ofereceu US$175 milhões. O número do vendedor talvez seja 500 milhões, segundo Alexander. Aqui entra o processo de avaliação. Será que o hotel de Washington vale realmente 500 milhões? Parece que a maior oferta máxima seja de 240 milhões para um comprador agressivo. Eis a parte que interessa sobre a avaliação: 

Existem duas maneiras principais de descobrir quanto vale um hotel. A primeira é aplicando um múltiplo a seus lucros, o lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização. Isso permite que os investidores em potencial vejam quanto tempo pode levar para recuperar seu dinheiro. Quanto mais agradável for o hotel, maior será a probabilidade de eles esperarem mais tempo. Para uma propriedade super luxuosa como a de Trump, pode-se esperar que alguém pague, digamos, 20 vezes o fluxo de caixa [o LAJIDA não é bem fluxo de caixa]. Se está gerando US $ 10 milhões por ano, por exemplo, há uma boa chance de alguém pagar US $ 200 milhões pelo local. Mas o lucro antes dos impostos e antes dos juros parecem ser de cerca de US $ 5 milhões. Nesse nível, Trump estava pedindo cerca de 100 vezes os lucros anuais. Um vendedor mais realista poderia ter pedido, digamos, US $ 100 milhões por uma propriedade que estava produzindo US $ 5 milhões por ano.

Dada sua grandeza, no entanto, é improvável que o hotel Trump valia apenas US $ 100 milhões, o que nos leva à segunda maneira de avaliar um hotel. Os investidores costumam aplicar um preço a cada quarto e multiplicar esse valor pelo número de quartos. (...) é possível considerar mais de US $ 1 milhão por quarto para o hotel de Trump. Valorizar algo é uma arte e não uma ciência. Sete especialistas em hospitalidade, falando entre janeiro e início de março, ofereceram estimativas de algo entre US $ 500.000 e US $ 1,2 milhão por quarto para a propriedade de Trump, após serem informados sobre suas baixas margens de lucro. A média foi de $ 761.000. Como o local tem 263 quartos de hotel, isso sugere que vale US $ 200 milhões. Essa parecia ser uma avaliação justa que levou em consideração tanto a renda quanto o preço por quarto.

O primeiro método apresentado parece múltiplo, mas trata de uma estimativa de fluxo de caixa, considerando uma perpetuidade na sua geração e uma taxa de desconto igual a 5% ou 1/20 (1). Outra possibilidade é usar o múltiplo de um negociação próxima. O Mayflower Hotel, com 581 quartos, foi negociado a 175 milhões. Isto corresponde a 300 mil por quarto. O valor multiplicado por 263 corresponde a menos de 100 milhões de dólares. 

Mas há dois fatores adicionais nesta análise. O comprador potencial do hotel pode ostentar que comprou o hotel do presidente dos Estados Unidos. Isto pode implicar em um adicional ao valor calculado, embora seja difícil imaginar quanto valeria este capricho, mas isto pode resultado em um valor de negociação acima do valor estimado por um avaliador. 

O segundo fator é negativo, que é a questão política. Com o coronavírus, o governo dos Estados Unidos conseguiu a aprovação de ajuda para diversos setores da economia, no valor de 350 bilhões de dólares. O governo oferece o apoio, desde que a empresa não demitisse. Os hotéis estavam entre os setores que poderiam se beneficiar. Mas os legisladores, ao aprovarem a ajuda, proibiram que empresas pertencentes a funcionários com altos cargos tivessem acesso ao empréstimo. Isto incluiu os hotéis de Trump, que tiveram que demitir e na reabertura não conseguiram um número de clientes adequado. 

Para complicar, a Trump tem uma grande dívida com o Deutsche Bank, o que significa uma posição complicada para a instituição financeira alemã. Renegociar empréstimo poderia parecer um favor ao presidente dos Estados Unidos, justamente quando o governo está investigando o banco. E não fazer pode ter um risco de retaliação. 

(1) A bem da verdade, os dois grupos de métodos devem ter uma convergência. O múltiplo nada mais é do que um fluxo de caixa descontado simplificado. 

Exemplo de não Sinergia: Autolatina

 Quando estou explicando o conceito de sinergia em sala de aula, este é um dos exemplos preferidos: a junção da Ford e Volks, nos anos 80, que resultou na Autolatina. Parecia a típica "sinergia", que todo executivo gosta de falar. O Jornal do Carro resumiu alguns dos pontos desta sinergia:

O mercado brasileiro “batia pino” nos anos 80 e a Ford pensava em fechar suas fábricas no Brasil. Na prática, iria deixar o país, pois as importações ainda estavam proibidas. 

A solução “genial” foi se associar à Volkswagen para compartilhar recursos, projetos e competências. Surgiu então a Auto Latina, holding responsável pelas duas marcas. Ambas manteriam áreas comerciais, de marketing, produtos e concessionárias distintas. Cada uma com seu “presidente” e respectiva equipe, ambos subordinados ao chefão geral da holding.(...)

1. Culturas diferentes - Reunir sob mesmo teto duas culturas opostas como a norte-americana e a germânica era o mesmo que montar um time de futebol mesclando jogadores brasileiros e argentinos. Os embates internos foram amenizados com as finanças sob o comando da Ford, comercialização e marketing pela VW

2. Engenharia única - A engenharia era única, para reduzir custos no desenvolvimento de projetos. Aplataforma do Escort deu origem ao Ford Verona. E também a três modelos VW: Apollo, Logus e Pointer. O sedã Santana e perua Quantum da VW se fantasiaram de Ford Versailles e Royale. Carros da VW produzidos pela Ford e vice-versa.

3. Compartilhado, mas nem tanto - Desenvolver projetos conjuntos significava trocar figurinhas entre as duas engenharias. Mas a parceria não ia além do Brasil e Argentina e as matrizes negavam revelar segregods industriais e de manufatura para o concorrente. A rigor, o maior intercâmbio foi de motores (CHT da Fort, AP da VW) entre as marcas. 

4. Vias de Fato - (...) Executivos quase chegavam às vias de fato nas reuniões da holding…

5. Qualidade questionável - A qualidade dos “filhotes da AutoLatina" começou a ser questinada. O VW Apollo era o mesmo Ford Verona com variações no painel e acabamento, sem problemas técnicos. Mas Logus e Pointer eram novos modelos VW (na plataforma do Ford Escort) com carrocerias tão mal projetadas que, ao subir com duas rodas no passeio, costumavam “cuspir” o vigia (vidro traseiro) por problemas torcionais.

A Auto Latina não durou mais que sete anos pois as marcas não obtiveram a sinergia imaginada. Nem os carros originados da parceria vingaram: o VW Apollo, por exemplo, não durou dois anos. E a rigorosa auditoria da matriz da VW jogou uma pá de cal em todos eles.

Múltiplo para IPO da construção

 

Existem dois grandes métodos de avaliação de uma empresa (e de uma unidade de negócio também): múltiplo e fluxo de caixa descontado. O problema do múltiplo é que muitos usam, mas muitas vezes não revelam o segredo. Por isto é importante destacar quando surge exemplos de múltiplos. Veja um caso

Na avaliação de Luís Largman, que foi diretor financeiro e de relações com investidores da Cyrela e responsável pela concepção e estruturação do IPO da companhia, boas incorporadoras listadas têm apresentado, em média, o múltiplo de duas vezes o preço sobre valor patrimonial. Com base nesse valor, ele considera que as empresas com ofertas em curso se tornam atrativas com múltiplo de 1,5 vez.

(Falhas do passado pesam sobre IPOs de construtoras - Por Chiara Quintão — Valor Econômico - 08/09/2020)

Valor do aluno de medicina

 

Quanto vale um aluno de medicina? Para os grandes grupos do ensino superior privado, o cheque fica em torno de R$ 1,4 milhão. Esse foi o preço médio por vaga pago em 13 aquisições de faculdades médicas no Brasil nos últimos 12 meses até agosto.

O dado compõe um estudo da Ondina Investimentos, boutique de fusões e aquisições e dívida estruturada, no Recife. Ele reflete a corrida das companhias educacionais para consolidar os cursos de medicina, caracterizados por baixíssimas evasão e inadimplência - e elevadas mensalidades.

O múltiplo milionário parece alto à primeira vista, mas fica ainda mais assombroso quando comparado ao que tem se pagado por vaga de aluno em aquisições de outros cursos privados [1]. A partir da derrocada do Fies, de 2015 para cá, os compradores desembolsaram apenas R$ 13 mil, na média, por vaga de curso superior (excluindo medicina), mostra levantamento com 15 transações [2].

Segundo estimativa da Ondina, cada vaga de medicina representa cerca de R$ 2,9 milhões do valor de mercado dos grupos educacionais na bolsa de valores [3]. O cálculo considerou o montante de R$ 20 mil para cada vaga dos demais cursos na B3.

A maior parte da transações recentes (70%) na área médica ocorreu no Norte e Nordeste. “São regiões em que há um déficit de médicos, especialmente no interior”, afirma Arthur Machado, sócio-fundador da Ondina.

Embora concentre 27,6% da população brasileira, o Nordeste conta apenas com 17,8% dos médicos do país. No Norte, onde vive 8,6% da população, a quantidade de médicos é 4,6% do total nacional. Enquanto isso, o Sudeste tem, sozinho, mais da metade dos médicos (54,1%) brasileiros e 42% da população. A região tem, com isso, 2,8 médicos para cada 100 mil habitantes. No Nordeste, esse múltiplo é de apenas de 1,4 para cada 100 mil habitantes e, no Norte, de 1,2. Para Machado, por conta da escassez de médicos, a tendência é que o MEC priorize a abertura de vagas no Norte e Nordeste. Mas o processo pode ser lento: nos últimos anos, a liberação de novos cursos de medicina demorou, na média, 11 anos, conta um empresário do setor. [4]

As mensalidades nas faculdades médicas giram em torno de R$ 8 mil, com diferenças pouco significativas entre as regiões. “São negócios com boa margem e resilientes”, diz Machado. [5]

Especializada em educação para o setor de saúde, a Afya comprou no último ano 691 vagas de medicina, em cinco transações, sendo duas no Pará e as outras em Rondônia, Paraíba e Rio. A empresa, que captou R$ 1,1 bilhão em IPO na Nasdaq um ano atrás, é a que tem sido mais agressiva nas ofertas. No mês passado, a Afya chegou a pagar R$ 2,4 milhões por vaga de medicina na aquisição da Faculdade de Ciências Médicas da Paraíba, em transação de R$ 380 milhões. "Variáveis como valor da mensalidade e maturação do curso refletem diretamente no preço de aquisição", afirma Machado

Na maratona de aquisições do último ano, a Ânima veio logo atrás da Afya, com a compra de 522 vagas, em quatro transações: duas na Bahia, uma em Santa Catarina e outra em Minas Gerais. No mesmo período, a Yduqs adquiriu 410 vagas no Piauí, Acre, Rondônia e Mato Grosso, enquanto a Ser Educacional comprou 75 vagas em Rondônia. 

Em março, a Cruzeiro do Sul comprou a Universidade Positivo, no Paraná, que atua no ramo, mas o número de vagas de medicina não foi divulgado. 

Com relativo atraso, a Cogna (dona da Kroton), maior empresa do setor educacional no Brasil, passou a olhar ativos de medicina. A empresa já atua na graduação de médicos, com quatro faculdades, mas sua exposição ao segmento é baixa em relação ao seu tamanho.

Por conta da disparada nas provisões para inadimplência, a Cogna reportou prejuízo de R$ 454 milhões no segundo trimestre. Negociadas abaixo do valor patrimonial atualmente, as ações da empresa refletem a descrença dos investidores em um modelo de negócio dependente do Fies.

O presidente da companhia, Rodrigo Galindo, disse a investidores e analistas que a empresa vai avaliar a aquisições de cursos “premium” em 15 áreas, incluindo, além de medicina, odontologia e medicina veterinária. Paralelamente, a Cogna vai reduzir sua operação de ensino presencial nos demais cursos, migrando os mais básicos para ensino a distância, onde obtém melhores margens. 

Aluno de medicina vale R$ 1,4 milhão - Sem Fies, companhias buscam aquisição de faculdades médicas de olho na resiliência do negócio - Por Marina Falcão — Do Recife - Valor Econômico - 4 de setembro de 2020

[1] Sobre isto, vide um estudo de Silva e Fernandes aqui

[2] O Fies não é a única variável que afeta o número. 

[3] Esta frase não ficou claro. Parece que cada nova aquisição de vagas em cursos de medicina, o valor da empresa aumenta neste montante. Mas em alguns casos, a aquisição de uma instituição de ensino significa mais de um curso; como foi feita a separação entre os montantes? Mais, há sempre outros fatores que podem afetar o valor. 

[4] Isto torna a venda da instituição bem atrativa. Recentemente, o MEC tentou abrir editais em localidades sem o curso de medicina. O processo foi coordenado pela FGV [leia-se, foi contratada por muito dinheiro] e incluía uma análise econômico-financeira das empresas. Foi um problema, já que isto tornou o resultado controverso em razão da qualidade do modelo usado. O caso chegou ao TCU, que pediu esclarecimentos ao MEC. 

[5] Veja que isto é um diferencial. Corresponde ao ticket médio do aluno. Além disto, o nível de abandono deste curso é muito reduzido. Outro ponto, a pressão do CRM impede a abertura de cursos novos, valorizando ainda mais as vagas existentes.